广州南站的大魔王，万科·檐屿城要来了，压力即将给到板块其他项目。
万科展厅沙盘
我查了一下数据，该板块的星寰几乎清盘、星瀚去化高达9成，两大领头羊印证了一句话：
“跑得快，好世界”。
城投的领南府去化44.2%，危机感也不小。
最“绝望”的应该是峻銮，开盘快一年，才网签了82套（来源克而瑞，截止2025年3月31日），去化不足3成。
跟优等生星寰、星瀚比起来，成绩实在差点意思。
展开剩余91%
这小碎步迈的，真心不够用了！
好不容易，把两个热盘项目熬走了，又来一个称全能战士的万科，峻銮估计都傻眼了。
要知道，早在2023年入市之初，这个项目可是要立足湾区CBD，调子十分之高。
吹风6万、开盘5万，不仅是南站板块，甚至说番禺区也少见敢这么喊价的。
可现如今，峻銮降价不说，这小碎步，也明显不够用了......
峻銮航拍图
峻銮最大亮点，给你“老妈式”装标
虽然项目销量不咋滴，有一说一，峻銮的精装标准还是很感人的。
3.15米层高，楼板厚度140mm（一般100mm），卫生间楼板结构厚度160mm，对比一下市面的产品，都达到了改善宅标准了。
还有，全屋增涂3mm隔音涂料用于减少噪音，让你也不好意思提隔壁就是客流量第一的广州南站。
背景墙、踢脚线都给你做好，该贴砖贴砖，该包线包线，不说常规的厨房三件套、甚至日常使用的冰箱、空调、热水器、窗帘、魔镜、衣柜都配有。
用销售的话来讲，拿不走的都是装标。
这种“老妈关怀式”的装修标准，让见惯了“毛坯当精装卖”的广州客还真有点受宠若惊。
外立面采用大面积玻璃和铝板线条装饰，颜值也算不过不失。
小区不大，园林氛围感不强，但是就这样，也给业主抠出一个大泳池来，对业主的业余生活关心还是很到位的。
但有时候，不是态度端正，就能做考试第一的学霸。
有些事，要靠天赋，要靠天时地利人和。
史上第一盘，官宣幼儿园名校
正如，在卷教育卷高考的当下，卖房子没有好学校，正如在墙头睡觉，购房者不敢动啊。
之前，峻銮发了一张官宣学校的海报，名校兑现四个字，看得是激动人心。
但上上下下搜索了几遍信息后发现，只是引进了广州市番禺实验幼儿园，什么小学初中一概是没有的。
我真的有点想笑，又觉得不厚道。
这个名校官宣，宣了又好像没宣，最大的意义就是：
成为广州楼市，第一张官宣幼儿园名校的海报。
在隔壁，星瀚和星寰都已经打了样，是如何引进名校的，九年一贯制+集团办学，已经是基本操作了。
再不济的，也要搞一个小学名校吧。
不然，你真的想让大家去读23万+一年的广州博萃德学校吗？
距离近是近，但读这个学校的家长，会住在广州南站板块吗？
没有名校加持，项目的客群面就小了很多，起码重视教育的买家就失去了大部分兴趣了。
尴尬的使用率，咬不着前辈打不赢后辈
再看看产品方面，在新规产品满天飞的当下，峻銮85%左右的使用率，竞争力确实不够看。
我们可以看看现在项目推出的95㎡、123㎡、162㎡三个产品：
95㎡户型是做成3房两卫两厅设计，和市面上95㎡户型就能做到4房产品相比，功能性会差一点。
还有123㎡户型，已经属于改善级别户型，做到了四房两厅两卫，还有南北双阳台，但居然连入户花园都没有。
如何把自己的鞋柜子藏起来，也是很多改善客关注的问题，这个体验感相对差点。
就这个产品使用率和设计，既比不过星瀚、星寰这些有90%使用率的前辈，更比不过接下来马上入市的万科·檐屿城：
据说万科使用率已经高达120%+。
看来，峻銮的改善之路也不好走。
15年了，南站只掉了点饼渣解馋
整个板块看的话，广州南站的交通、商业、居住配套仍处于“规划兑现期”。
自2010年运营以来，世界级超大型TOD这个大饼，已画了15年，如今能吃的只有零星饼渣。
部分标志性的工程，不是延期就是未完成。
原计划2020年建成的足球公园至今未能投入使用，配套商业和文商旅融合功能尚未兑现；
尽管新鸿基ICC项目定位“对标香港西九龙”，但商业部分仍处建设阶段，与规划中的“体育+文旅+商业”超级综合体目标存在差距。
周边以村民公寓和零星写字楼为主，高端住宅稀缺，未形成连片生活圈，城市界面混杂工业区与未开发地块。
像峻銮周围，都是大片的空地或者城中村、铁皮房屋，配套和界面哪哪都配不上改善的氛围。
周边上档次消费寥寥，喝个咖啡都要去南站那种。
再说说产业发展，南站早期定位为商务区，重点发展总部经济，相继兴建了包括李锦记国际中心、万科世博汇、路福联合广场在内的12栋超甲级写字楼，并引入了2500+企业进驻。
但真正能够带动区域经济发展的名企不多，主导产业也不是最能搞钱的科技、金融、AI等，和万博、琶洲等CBD相比，主导产业能级形成明显梯度差。
板块价值的天花板，也决定了楼盘的价值天花板。
开发商拿着这样的牌面，自身优势也不是十分明显，在一开始还敢拍出5字头的单价，不就是直接把位置让给了对手坐吗？
5字头，都能买到万博、海珠、荔湾等核心区了，我还在这里做陪你成长的“白月光”吗？
哪怕如今峻銮降价到3.5-4.5万/㎡，在整个板块来看，价格也还是最高的。
领南府在吃瘪后，痛定思痛，从开盘4字头降到了2字头，都把头低到尘埃了，终于换来了44%的去化率，也不算很高。
由此可见，去化之路艰难。
接下来，万科新盘入市，凭借1.1-1.3万/㎡的楼面价，定价空间足够。
还有新规产品，和配建的学校，只要万科不飘，这个板块的客户都在它射程范围了。
届时，新鸿基峻銮的出路，又在哪里呢？
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发布于：广东省
